海外地產　第一品牌～亞太國際地產　跨足全世界

 

90後少女DorDor去年成功購得700元廉航機票飛日本（來回連稅及行李費），只需請假兩天，就可連周六、日到大阪血拼四日，並利用「大阪周遊卡」免費玩盡熱門景點。食、住、玩全包宴，埋單也是2,800元。

 

◎採訪／陳弘修、蔡百蕙　◎影音／謝婷婷

文／陳弘修

在未來的城市藍圖中，大阪的願景相當多，其中一項是要成為水與綠色豐富的新能源城市。

為了往這個方向前進，大阪府目前已經擬定完成新能源與環保車的戰略，希望聚集下一代環保與能源產業，透過與關西地區的其他城市合作，從山到海都有綠色走廊，可以讓大阪成為一個環保先進的城市。

人來人往的日本大阪車站，觀光客忙著逛街採購，上班族忙著通勤上下班，車站旁有一個被稱為大阪梅田新地標的「GRAND FRONT OSAKA」，這是個新興商業複合設施，共有四棟大樓，不但有高級住宅、酒店、企業進駐以及相關商業設施。

四棟大樓其中兩棟Tower B和Tower C互通的大樓中，有一個名為「Knowledge Capital」機構，意思是「知識創造、交流之地」，Knowledge Capital為大阪市政府推動的「大阪站北地區造鎮基本計畫」的重點項目，透過招標方式，由得標12家地產開發商合資，在2012年成立一般社團法人Knowledge Capital，並另外成立KMO株式會社負責場域管理及商業運營。

日本一向是國人海外旅遊首選，除東京之外，日本的第二大城-大阪也因擁有豐富的文化歷史及熱門觀光景點，如大阪城、海遊館、心齋橋商圈、道頓堀等，成為國際遊客最愛旅遊的城市之一。大阪也是夏普、松下及大金的發源地，隨著鴻海投資夏普的新聞再次成為眾所矚目的焦點。大阪全方面發展的商業實力隨著時代演變不斷成長茁壯，現今在鴻海大舉投資的加乘下，讓大阪的後續商業契機前景看漲。

【聯合新聞網】對外國觀光客來說，環狀的山手線是認識東京地鐵的第一印象，沿途幾乎是「想去的地方都會到」；它也是滿足從衛星城市搭長途線進都心上班的日本人「最後一哩路」，尖峰時段載客率百分之兩百，擁擠程度破表，但兩分半鐘一班、幾乎涵蓋東京熱門車站的便利性，讓日本人對它又愛又恨。
東京都心房價高，許多人從鄰近埼玉縣、神奈川縣坐長途電車進東京工作、上學，在新宿、池袋、東京等前三大交通樞紐轉車，與山手線交錯的電車路線高達五十條。二○一三年的官方數字說，從上野到御徒町區間一班十一節車廂可載三萬九千人，但往往擠進七萬九千人，平均乘車率高達百分之兩百零二。
山手線前身是明治時代、西元一八八五年通車的「品川線」，已逾一百卅年歷史，一九二五年與東北本線及東海道本線延伸連接，才升級為環狀線，全長卅四點五公里、廿九站，繞行一整圈約六十分鐘，單向有廿四班列車同時在鐵軌上運行。
很多人不知道，其實經營者ＪＲ東日本定義山手線並非環狀線，它從品川到田端連成廿點六公里的「五分之三圓」；大家認識的山手線，還要加上田端到東京的「東北本線」及東京到品川的「東海道本線」。
官方統計顯示，二○一四年這五分之三圓平均每日運量超過一○七萬人次，年度營收一千五百卅多億日圓。因其交通便利性，沿線是不動產業者推薦穩賺不賠的置產地點。
對日本人而言，站距短、發車頻率高的山手線是到東京都心最後一哩路的工具。山手線的好處是坐錯方向，繞一圈還是能到。

【蘋果日報】中國遊客到日本「爆買」家電已不是新聞，如今中國人到日本搜刮的標的，已慢慢轉向日本的房產了。《中國經營報》前天報導，「近兩年的時間內，日本的房價上漲近30%，日本地產仲介把這歸功於大量湧入的中國買家。」值得注意的是，中國人到日本買房子，主要並不是為了自己住，而是為了投資，尤其日本東京將於2020年舉辦奧運，更增加中國人投資東京房產的誘因。
房地產業者田中吉向《中國經營報》表示，「繼美國、加拿大和澳洲之後，日本已經成為中國人海外房地產投資的第4個熱點區域。」他還說，他現在每個月要帶10批中國客戶到日本看房產，而在幾年前，每個月只有1、2個香港和台灣人。
詢問量增約兩倍
數據顯示，2015年時，中國居外網（提供海外房地產訊息的網站）用戶對於日本掛牌房產的詢問量比2014年增長了191%。另外，居外網超過73%的用戶表示，投資是在日本購房的主因。日本各大城市中，東京最受中國房地產買家歡迎，其次是大阪和京都。
田中吉指出，與投資美國和加拿大的客戶不一樣，去美國和加拿大購買房地產的都是大集團和大型投資人，專門購買高級豪宅。，「而來日本的客戶都是小型個人投資者，普遍購買100萬元人民幣左右（約500萬元台幣）的房產。」
居外網執行長潘卓禮說：「中國不少海外房買家對日本很有興趣。他們喜歡日式文化和其經濟成就，並特別看好東京作為房產投資目的地。」他另指，「日本也受到中國學生的歡迎，因為這兩個經濟體緊密聯繫在一起，中國到日本只要3個小時的飛行。對不少中國學生和家庭而言，去日本留學比美國或歐洲更便利。」
租金收入是誘因
當然，日本的房產會受到中國民眾的青睞，因素還包括房價比較親民，以及租金的收入較高。
日本國土廳公佈的統計資料顯示，上世紀80年代中期，隨著大量資金湧入房地產，日本房地產價格開始飆漲。尤其在東京都市圈，房地產的價格從1986年開始出現幾乎是垂直式的上漲，高峰期1990年的價格大約是1983年的2.5倍。到了1991年，日本房價暴跌了70%，但下跌的前一年漲了100%。目前，日本房價雖然上漲，但仍沒有回到當年的高位。
此外，日本房產的租售比為8%到9.5%，而同期上海房價的租售比僅約3%。《中國經營報》指出，日本還為投資者提供了相應的貸款服務，日本的低貸款利率只有2%到3%。隨著東京奧運將於2020年開幕，日本的房地產又被打了一劑強心針。
地震頻傳成隱憂
田中吉認為，「租金和貸款利率之間的空間，吸引了中國買家。…很多人喜歡買東京和大阪的小戶型。」不過，他也強調，「在接觸中，中國人普遍心存顧慮之一就是中日關係問題，害怕中日關係緊張，自己的利益沒法獲得保障。」另外，田中吉指出，「日本經常地震這一問題，也讓買家對固定資產投資有所顧慮。」
 

【聯合新聞網】台灣人有多瘋狂買海外房？光看每週舉辦、場場座無虛席的海外買房說明會就可略知一、二。報導也指出，2015年國人投資海外房地產的總金額，更是突破了千億元台幣的大關。其中，又以日本的不動產最受到台灣朋友的青睞。現在去日本不再只是自助旅行、買買名產和藥妝而已。買房，儼然成了最新顯學與時下最夯的話題，甚至連日本當地的財經媒體都曾大篇幅報導「台灣人瘋買東京屋」的相關新聞。究竟為什麼台灣人這麼愛買日本房？主要原因有四：一、台灣房市觸頂反轉隨著台灣房地產在2014年漲到這波房市循環的高點，房市交易開始量縮，仲介業者為謀出路，不得不另闢海外戰線，棄守台灣轉賣海外房。來到了2015年，更是因為價格開始下跌，讓台灣人也漸漸從「房價只漲不跌」的神話當中甦醒。前幾年在房地產上賺到錢的人，自然就轉向海外尋找更好的投資標的。而投資客們也終於驚覺，在打房政策以及重稅下，加上蔡英文政府即將對房市射出的三支箭，都讓台灣的房地產不再有獲利空間。二、日圓大貶與奧運利多日本，由於安倍經濟學的日圓量化寬鬆政策，使得日圓匯率就像溜滑梯一樣直直落（雖然近幾個月止跌反彈）。對於台灣人而言，日本的房價就等於在短期內就打了七折一般划算。隨著東京申奧成功後，更是讓亞洲各國的投資家看到了日本不動產的潛力。正因為這樣的市場大風吹，更是加速了台灣資金「錢」進日本房市。三、相較於台灣房市，日本房屋高投報就資金上的運用，以1,200萬台幣來說，若放在台灣投報率1.7%的房屋上（租金1.7萬），會因為高房價低投報，而導致即使收進來的租金都還繳不起房貸，還要每個月自己掏出一筆錢來補。但若是投資東京的房屋，投報率可高達5%（租金5萬）之多。也就是等於你的房貸都是租客在繳，甚至租金繳完房貸後，還會多一筆零頭讓你每個月可以吃個大餐。這也正是台灣資金棄守台北轉向東京的主因之一。四、台灣人對日本的特殊情感除了上述理由以外，我認為台灣人決定下手買日本屋最大的原因，其實不只是上述的理性面，反而是感性面的成分居多。台灣人普遍對於日本人，乃至於對日本文化都有好感。從早期日治時代的爺爺奶奶，到現在年輕一輩的哈日族，都對日本有著一股憧憬。許多人會覺得，若能在日本擁有一間房，是何等驕傲之事，彷彿自己化身為日劇中的男女主角一般。因此也很多人買了日本屋，並不是拿來出租投資賺租金，而是當作自己的海外第二屋，或供子女留學時居住。近年來廉價航空如雨後春筍般的成立，台北東京早已是一日生活圈，週末就可以來東京渡個小假期。我認識個老闆，他每個月都會偕同妻小，來東京住上一個星期，享受東京生活。看來，短期之內台灣人瘋買日本房的趨勢不會停歇。
 

【中央社】台灣4800萬張金融卡持卡人，最快今年第4季起，在日本OK便利商店4000多台ATM將可直接提領日圓現鈔；明年下半年開始，全日本消費更可用金融卡結帳。
銀行公會、財金資訊公司及日本北海道銀行、道銀卡公司、NTT DATA公司今天共同舉辦「金融卡在日本提款及購物擴大合作簽約儀式」，啟動台日擴大合作序幕。
銀行公會表示，此次合作將由台灣銀行及北海道銀行負責台日雙方資金結算，系統介接平台由台灣的財金資訊公司與日本NTT DATA公司共同建置。
此次合作機會共有15家銀行加入，包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、國泰世華銀行、兆豐銀行、台灣中小企業銀行、新光銀行、陽信銀行、花蓮二信、聯邦銀行、元大銀行、玉山銀行。
另外，高雄銀行亦將於今年參加，屆時可適用金融卡超過4800萬張。
財金公司表示，台灣金融卡目前已可在日本北海道貼有「跨行標誌」的ATM提領現金，以及在貼有「SMARTPAY標誌」的特約商店消費購物，如今加入日本OK便利商店4000多台ATM，特約商店也計劃在明年拓展至全日本。
財金公司表示，民眾持台灣的金融卡在日本提款的匯率，與台灣銀行臨櫃兌換現鈔匯率相同，交易手續費甚至比使用國際信用卡交易節省50%以上。同時，持台灣金融卡在日本的特約商店消費，還可享有購物金額「2%現金回饋」，若加上日本購物「退稅8%」，約相當於11.5%的優惠，民眾可盡享實惠便捷電子支付服務。
值得一提的是，NTT DATA公司也打算從明年7月開始，與日本多家收單機構合作，將金融卡消費據點從北海道地區拓展至全日本，主要鎖定台灣旅客喜歡去的商店、賣場、遊樂區和飯店，預計在2020年可達到 2萬個消費特約店。

鉅亨網新聞中心　　2016-02-02 13:33

日本厚生勞動省於1月29日宣布，在日本工作的外國人已經達到90萬8000人，創下了歷史最高紀錄。

朝日新聞報導，調查顯示，截至2015年10月底現階段，在日本工作的外國人相較前年的78萬8000人增加12萬人，增幅高達15.3%，連續3年刷新歷史記錄。

厚生勞動省指出，除了因人手不足，企業依賴外國人的傾向越發明顯之外，“受少子化影響，大學加大力度吸引留學生”也是背景因素之一。

在所統計的國籍分類中，來自中國的32萬3000人佔總體的35.5%，成為最大比例人群。然而，雖然增長1萬1000人，但佔據整體的比例卻呈下降趨勢。例如，工作條件較為艱苦的“技能實習生”減少6000人等，究其原因在於本國經濟的發展使在日本工作的魅力大打折扣。作為其後來者，越南(增幅達80%，共有11萬人)、尼泊爾(增​​幅達61%，共有3萬9000人)等國的勞動者，顯示出激增的態勢。

【ETtoday】2015年赴日旅客突破1900萬，創下日本旅遊市場新紀錄。但從2016年起至2017年為止，日本推出的新制度將影響旅客的消費支出，加上近日日圓匯率回升，近日均維持在0.28、0.29左右，勢必影響旅遊支出增加，以下整理到日本旅遊前必須知道的3件事，提醒旅客留意。
1.免稅政策放寬，從5月1日起開始實施
為了吸引觀光客，日本觀光廳再度放寬免稅政策，從5月1日起免稅門檻統一，無論是電器、衣服還是藥妝、零食，只要達5000日圓以上就可在免稅店辦理退稅。
2.大阪將收「宿泊稅」
大阪市政府15日表示，從2017年1月起將開始針對旅館業者收取宿泊稅，從100日圓至300日圓不等，分3階段收取，該稅金預料也將反映在房價上，預計一年會為大阪增加10億日圓收入。

2016年01月19日 11:14 徐慈薇

日圓近期走勢強勁，台銀19日牌告匯價仍在0.28附近徘迴。（黃世麒攝）

迎接即將到來的寒假以及春節九天連假，民眾早就計畫好要出國旅遊，不過近期台、韓等亞洲貨幣競貶，日圓走勢卻獨升，從去年最低點新台幣0.25兌換1日圓，算到昨天(18日)最高點新台幣0.29兌換1日圓，已經大幅升值逾15%，讓欲赴日旅遊的民眾直呼購物金縮水，後悔沒有提早換錢！只可惜市場普遍認為日圓短期內不會再貶值，準備前往日本觀光的民眾只好多準備一點購物金了。

(圖:AFP)

【HiNet】日本首相安倍晉三的內閣，週四 (24 日) 通過創新高近 8000 億美元的 2016 財政年度預算，以提振經濟成長及稅收。計畫內容鎖定社會福利措施，以因應人口快速老化，同時也試圖強化債台高築的日本財政體質。
根據日本政府最新規劃，自明年 4 月 1 日開始的年度，預算總額將由初步計畫的今年度 96.3 兆日元增至 96.72 兆日元 (7999.3 億美元)。去除債務支出後，可支用預算也將達到創新高的 73.11 兆日元。
其中社福支出將較現行年度規劃金額增加 4410 億日元或 1.4%，達到史上最高 31.97 兆日元，佔政策相關支出的 40% 多；內容鎖定擴大兒童福利及照護產業，以因應人口老化。明年度國防支出也提高 1.5% 至 5.05 兆日元，首度衝破 5 兆日元，寫下連續第 4 年擴增，反映美國軍事基地調整及因應中國軍事勢力擴張。
日本政府還將明年度觀光局預算大漲一倍至 200 億日元，以努力達到每年外國觀光客增至 3000 萬人的目標。新年度預算並將提供給開發中國家的金援提高 1.8%，達到 5519 億日元。
日本內閣如今預估，明年度稅收將達到 25 年來新高 57.6 兆日元，歸功於企業獲利看升。這個預估是按照政府預期明年度實質國內生產毛額 (GDP) 增幅將達 1.7%，名目經濟成長率則達 3.1%，皆較日本央行預估樂觀。

【華爾街日報】日本央行周五宣布了量化寬鬆計劃的補充措施，承諾增加長期國債及國內股票基金的持有規模。
日本央行稱，將把其持有的日本國債的平均剩余期限從此前的7-10年延長至7-12年。日本央行稱，將維持每年購入約80萬億日圓（6,500億美元）資產的整體目標不變。

【match生活網】捷星日本於11月27日開航東京(成田)飛往台北(桃園)的航班。台北作為捷星日本第二個國際航點，從11月27日起每周3個航班從東京飛往台北（11月28日起台北飛往東京），並由A320空中巴士執飛。
此外，大阪及名古屋分別於12月11日及12日起，每周三班航班飛往台北，而台北起飛的班機皆於12月12日起飛。2015年12月23日 (周三) 起，東京及大阪將增加班次至每天一班前往台北，而名古屋也將在12月24日 (周四) 起增值每天一班。

【MoneyDJ 理財網】日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)12日公佈統計資料指出，2015年10月底東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底下滑0.07個百分點至4.46%，連續第6個月呈現改善，且空置率創7年來(2008年10月以來；當月空置率為4.30%)新低水準。
另外，10月底時東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底上揚0.10%(增加18日圓)至1萬7,612日圓，連續第22個月呈現增長，且創約5年來(2010年11月以來、當月為1萬7,635日圓)新高水準。

  

【MoneyDJ 理財網】日本不動產價格走升、加上高殖利率誘因，吸引長期投資的主權基金等海外資金湧入，也帶動日本不動產交易火熱，不但外資收購額創新高，不少外資也逢高賣出、出售額也同創新高。
日經新聞20日報導，根據日本都市未來總合研究所公布的資料顯示，2015年1-9月期間，外資收購日本不動產的金額較去年同期飆增41%至7,065億日圓、出售額也飆增57%至7,877億日圓，收購額、出售額皆創下1996年有數據可供比較以來同期新高紀錄。
報導指出，就年間紀錄來看，目前外資收購日本不動產的史上最高紀錄為2014年的9,818億日圓、出售額為2013年的8,668億日圓，且因不動產交易大多會集中在年末，故預估今年(2015年)外資對日本不動產的收購額、出售額有望雙雙創新高。
據報導，截至9月為止，日本東京都心商辦租金已連21個月走揚，而東京商辦的殖利率和日本長期利率的差距達近3%，遠高於香港、新加玻的1%左右水準，高殖利率也吸引喜愛長期投資的主權基金、年金基金搶進日本不動產市場，而投資標的集中在租金看漲的大都市商辦。
據報導，中國主權基金中投(中國投資有限責任公司)於今年2月豪砸1,430億日圓收購東京著名地標建築「目黑雅敘園」、負責美國年金資金營運的香港投資公司也在7月砸下1,585億日圓在東京都內收購商辦等76件物件；另外，除了收購之外，在雷曼風暴爆發後、逢低買進的外資也搶搭日本不動產價格走揚順風車，獲利了結，其中國際知名對沖基金Elliott就在11月以253億日圓的價格出售於2011年購買的銀座商辦大樓，獲利高達120億日圓。
日經新聞8日報導，擁有約100兆日圓營運資金的全球最大主權財富基金「挪威政府養老基金」將開始投資日本不動產，該基金將在近期內於東京都內開設負責不動產投資業務的事務所，物色辦公大樓等商用不動產，且預估會在1-2年內展開收購，投資額可能將高達數千億日圓。