壹、德國的自然環境
1990年10月3日東、西德統一後，其領土約達35萬7,340平方公里，約為臺灣10倍大，南北之間直線最遠距離為876公里，東西之間距離640公里。德意志聯邦共和國位於歐洲中部，周圍有9個鄰國，北鄰丹麥，西部與荷蘭、比利時、盧森堡及法國為鄰，南邊是瑞士及奧地利，東部與捷克及波蘭接壤。德國北邊面臨北海（Nordsee）及波羅地海（Ostsee），地勢由北向南漸漸升高，大致可分為北部低地、中部丘陵及南部山地。
德國境內山峰高度前三名為楚格峰（2,962公尺）、瓦茲曼峰（2,713公尺）及費爾德貝格峰（1,493公尺）；河流長度前三名萊茵河（865公里）、易北河（700公里）及多瑙河（686公里）；航運運河長度前三名為中部運河（321公里）、多特蒙德-埃姆斯運河（269公里）及美茵-多瑙河（171公里）；湖泊依據面積前三名博登湖（305平方公里）、穆立茨湖（110.3平方公里）及基姆湖（82平方公里）；島嶼面積前三名為呂根島（930平方公里）、烏澤恩島（373平方公里）及費馬恩島（185平方公里）。
【南方都市報】德國是歐洲最強大的工業國家、世界第四大經濟體，人口密度約為每平方公里229人，遠超歐洲平均水平的71.6，按理說，應該是一個高房價的國家才對。然而，令人意外的是，德國房價不僅在歐洲，而且在世界範圍內的排名都相當靠後(德國平均房價世界排名第99，英國84，法國73)。其房價漲幅別說跑贏GDP增長速度，就是連物價漲幅都趕不上。在過去30年間，德國房價平均上漲了60%，但是個人收入卻增長了3倍。1975-2011年，剔除通脹因素，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。德國房價除了近幾年略有波動外，幾十年來一直保持相對穩定，其中究竟有什麼奧秘呢？
這首先和房地產的定位有關。德國房地產被定位為消費市場，而非投資市場，更不是投機市場。換言之，房子是用來居住，而不是用來作為投資的。為了保持這一定位，德國政府這只有形之手蓋上了防止房價瘋漲的玻璃罩。
第一個玻璃罩就是高額稅收。根據德國法律規定，發生房地產交易，需要繳納的稅費是：不動產購置稅為買價的3.5%(柏林和漢堡地區為4.5%)；地產公證費為1%-2%之間，通常是買價的1.5%；土地註冊費：買價的0 .5%左右，有些情況下包含在公證地產費之中；房地產中介服務費一般是買價的7%，有的中介公司稍低。只有當房產是文物，而且維護費用超過房產收益時，才可以提出免稅申請。為了限制房地產頻繁交易，德國政府出台了一系列政策，例如：若轉賣價等於或低於原購價格，則房主不需要繳納所得稅；以私人名義購置並用于自住的房產，並使用10年以上，則轉賣時不需要繳納增值稅；若10年內轉賣房產，則鬚根據轉賣盈利所得繳納稅款，稅額根據買主的收入而定。
第二個玻璃罩是不批大塊土地給開發商。事實上政府手里也沒有很多大塊的儲備用地，多數土地掌握在私人手里。房地產開發商如果想成片開發，需要和不同的個人打交道、不停地協商，一來時間成本太高，二來經濟上也不劃算。由於德國基本法對私人財產嚴格保護，房地產商不可能強制拆遷或強制購買土地，因此，如果其中有一個人刁難或不同意，就無法形成連片開發。如果不能連片開發，就不可能形成一個又一個的房地產大項目。沒有集中的大項目，就不會形成大的房地產市場。這意味著房地產中介公司需要花費大量的時間和精力分別去尋找單個房源，這與大型小區的銷售不可同日而語。
第三個玻璃罩是鼓勵租房。德國《民法》規定，出租者無權將租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。租房合同簽訂之後，房主不能隨意收回住房，更不能任意漲價。租賃合同可以簽訂三年、五年、十年甚至無期限，即使物價出現快速增長，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明確的約定。而且，一旦出現房屋需要修繕的情況，費用由房主承擔。由於租房者的權益受到法律的切實保護，所以超過50%的德國人選擇租房，而不是買房。正因為租賃市場成熟穩定，多數人沒有買房意願，從而影響了資金流向房地產交易市場。
第四個玻璃罩是支持自建住房。為了鼓勵居民擁有自己所有的住宅，法律規定，居民自有自用的住宅(不包括度假村)本身不需要繳納房產稅，只需要繳納房基地的土地交易稅。從1990年起對居民購建的自有自用住宅，實行新的土地稅優惠政策，在10年之內土地稅不是按照總單元價值納稅，而是按照總單元價值中的土地部分納稅。對於4個人口的標準家庭，稅收優惠的面積為獨戶住宅在156平方米、雙戶住宅在240平方米以內。自1983年開始，德國的土地交易稅僅為2%，直到1998年4月才提高到3.5%。盡管如此，土地交易在建房成本中所占的比例並不高。同時，地方政府也會以分塊的形式拍賣給無房或多子女的家庭，價格比從私人購買更為經濟。況且，買到土地後，居民可以和不同的建築商洽談，尋求合理的價格。當然，德國建築商的價格一般不會過於離譜，因為這是一個充分競爭的行業，建築商要找到一個蓋房機會相當不容易，誰也不想因報價過高而丟失生意。
也許有人會問：如果房價暴漲、交易活躍、鼓勵更多的人買房，政府不是能收到更多的稅費嗎？德國政府的所作所為為啥這麼傻？答案是，由於德國工業發達，企業數量巨大，政府哪會對收稅發愁？更重要的原因是，德國政府認識到，要保持經濟活力，必須讓民手里有錢。如果房價過高，成為民腰包的吸血鬼，其他消費市場就會萎縮。其他消費市場一旦受到影響，必然導致相關產品無法賣出，從而限制了投資和生產的積極性和產業的發展。
此外，德國官員受到法律的嚴格制約，不能也不敢與房地產商進行勾結，因此也沒有理由赤膊上陣或幕後支持房地產商。更主要的是物價多年來保持穩定，民對貨幣有信心，所以不會通過購買房產來達到避險和保值的目的。一旦民對物價和貨幣有穩定的信心和預期，就不會產生恐慌情緒，因此德國人沒有必要搶購住房，從而不會發生房價突然暴漲的問題。
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