海外地產　第一品牌～亞太國際地產　跨足全世界

證券時報記者 楊麗花

總投資2500億元、投資周期長達20年的房地產項目森林城市已經脫離規劃藍圖開始建設。碧桂園(02007.HK)不僅是該項目的開發者，也是運營者，為森林城市提供水、電、燃氣、網路、交通等運營服務。

森林城市位於馬來西亞的第二大城市新山市伊斯干達特區，與新加坡隔海相望，是中國房地產商有史以來最大的單體項目。

在碧桂園2015年的收入結構中，海外銷售只佔到公司總銷售額2%。碧桂園馬來西亞區域副總裁於潤澤表示：「未來幾年的目標是海外項目銷售達到集團總銷售額約10%的比例，逐步達到20%，併為公司貢獻更多的利潤率。」據了解，森林城市利潤率高於國內項目。

碧桂園董事局主席楊國強曾經說：「我有一個夢想，就是有一座城市，那裡的生活非常安全舒適，地面沒有車，建築外牆長滿植物，全城所有地面都是公園，每個人都能安心地隨處玩耍、曬太陽、跑步、游泳。」或者正是因為這個夢想，碧桂園才決定不惜填海造城。

「理想很豐滿」，但現實中中國企業走出去過程中，不可避免遇到水土不服的問題。為了解決這一問題，碧桂園在三年前馬來西亞金沙灣項目的經驗基礎上，又積極爭取當地政府的支持。據了解，整個森林城市項目碧桂園佔六成股份，而具有當地政府背景的企業佔四成股份。

今年3月6日，馬來西亞總理納吉布宣布森林城市將成為免稅區。在島上投資指定領域的企業亦可獲得稅務優惠，包括開發綠色環保項目的開發商。

為了鼓勵置業，森林城市獲得馬來西亞政府特批，外國買家可購買面積500平方英尺（約46.5平方米）以上房產，無金額限制。一般來說，馬來西亞規定外國買家只可購買100萬馬幣（大約相當於166萬人民幣）以上房產。

現在森林城市正在銷售中，客戶主要來自於馬來西亞、新加坡和中國等國家和地區，且大陸客戶將可能佔到80%。記者在採訪中發現，大陸客戶投資森林城市的原因主要包括：房價相對便宜，遠低於國內一線城市；租金回報率高，全球排名第9位；可以享受「第二家園」政策（是供外國人士申請馬來西亞長期居留權簽證的項目，非移民），子女有機會以「華僑生」身份升學國內名校；以及較好的自然環境等。

在接受證券時報記者採訪時，伊斯干達特區首席執行官伊斯邁·易卜拉欣明確表示：「馬來西亞政府支持境外企業來馬來西亞投資。為了應對境外投資給當地可能帶來的變化，政府也在積極準備。」

森林城市項目未啟動前，該地區的基礎設施幾乎為零。碧桂園除了物業的開發外，也必然涉及基礎設施的建設。於潤澤說：「未來碧桂園還將會負責整個城市的運營。為此，還將成立一個城市運營公司，提供城市運營所需的基礎生活設施。」碧桂園認為由企業來運營，整個城市的運行效率將會更高。碧桂園運營整個森林城市的決定也得到馬來西亞政府的支持。